免稅業務收購案重啟，格力地產如何講好“房企轉型故事”？

格力地產再次成為二級市場的話題中心。

12月中旬，隔離地產拿下6連扳，股價上漲至12.69元/股，區間漲幅高達77.23%。消息面上，12月8日，格力地產重啟了已擱置兩年的免稅業務收購案。擬向珠海市國資委、城建集團發行股份并支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權。

就在格力地產宣布收購消息的前兩日，一度嚴防死守的防疫政策迅速放開，推動著二級市場免稅股也一同上漲，概念指數連續多日飄紅。尤其是12月8日前后，免稅店板塊指數突破1000點，并一度沖破1100點。而一個月以前，這一數據還未破900。

券商一哥中信證券也曾在18日的研報中表示，建議圍繞醫藥醫療、地產產業鏈和出行鏈三條內需主線均衡配置，出行鏈即包括餐飲、酒店和免稅。占據了其中兩項的格力地產，正準備完成自己兩年來的轉型“執念”。

格力地產的免稅“執念”

早在兩年前，格力地產就曾宣布購買珠海免稅100%的股權，交易對價達122億元。

彼時的免稅板塊也一樣正值風口，大量地產公司青睞免稅股，不少公司“沾上”免稅概念即漲停，如王府井在2020年6月拿下國內第八張免稅牌照后，股價30天暴漲168%。

而格力地產的實控人珠海市人民政府國有資產監督管理委員會，同時也是珠海免稅的實控人，這場勝算很大的關聯交易也在當時獲得了市場的青睞。與此次情況相同的是，格力地產也在重組方案公布后經歷了一輪大漲，拿下8個漲停板，股價一度來到了17元往上，第二季度內累計漲超170%，。

而在12月8日發布的一系列公告中，格力地產也將兩次重組預案放在一起，對比了調整前后的差異。

公告顯示，調整后的重組方案為，公司將以發行股份及支付現金的方式，購買免稅集團100%股權，并擬向不超過35名投資者非公開發行股票募集配套資金。

新的重組方案明確標注，募集配套資金總額將超過8億元，而不是曾經的不超過8億元。同時，募集配套資金總額將不超過本次交易中上市公司已發行股份購買資產的交易金額的100%，并且募集配套資金發行股份數量不超過本次購買資產完成后上市公司總股本的30%。

新方案也新增了募集資金的具體用途，并限定了用于補充流動資金及償還債務的資金比例，承諾這筆資金將不用于拿地、開發新樓盤等。

公告同時對于原重組議案的暫停事宜進行了簡單描述。據了解，原重組相關議案已分別經公司在2020年召開的三次董事會上審議通過。但因原重組相關主體涉嫌內幕交易被中國證監會立案調查或者被司法機關立案偵查，根據當時生效的監管規則規定，公司決定暫停原重組。

上述公告中提及的相關主體即為格力地產原董事長魯君四，2020年12月，魯君四因涉嫌證券市場內幕交易被立案調查。2021年2月10日，格力地產決定暫停原重組。直到今年11月，格力地產迎來新掌門人，這才讓這一暫停事由得以消除。

不過，魯君四并沒有就此在這次重組事件中“消失”，企查查資料顯示，2020年1月，魯君四成為珠海免稅董事長，目前，其仍保持該職。

不可忽視的業績壓力

公開資料顯示，格力地產原為格力集團旗下的地產子公司，與格力電器當屬同級。

但前母公司對于地產業務并不重視，格力電器董事長董明珠也曾在多個公開場合撇清與格力地產的關系。直到2015年，格力集團正式將所持有的格力地產的51%股權轉讓給了珠海投資，格力地產從此開始了“單飛”之路。

不過，不管是此前在格力集團旗下，還是2015年以后在珠海投資控制之下，格力地產的業績表現始終不理想。

2009年，格力地產通過借殼完成上市，在其剛剛上市的一年中，格力地產實現營收為11.57億，凈利潤為2.35億；而到了2014年，即格力地產“單飛”前的一年，其營收為14.66億，凈利潤則為3.13億。5年間，格力地產的營收僅僅增長了26.7%，凈利潤僅增長了33.19%。

2015年，營收數據得到了大幅攀升，為25.45億元，凈利潤也暴漲至13.71億。但好景不長，到了2021年，格力地產的營收為71.33億，凈利潤3.21億元，較上年同期下降42.63%；2022年1-9月實現營收27.55億元，同比下降55.35%，凈利潤-0.61億元，同比下降109.50%。

格力地產在公告中表示，若未來房地產市場持續低迷，相關資產也存在減值風險，截至9月末，格力地產存貨及投資性房地產賬面價值合計為264.72億元，占公司總資產的80.51%。

業績的長期承壓構成了格力地產一經董事長換屆，就積極重啟重組預案的原因之一。格力地產也在12月8日的公告中表示了重組完成后的愿景。公告稱，通過本次重組，公司將發展成為擁有以免稅業務為主導的大消費產業，發展可期的生物醫藥大健康產業，以及堅持精品化路線的房地產業三大板塊為核心的大型上市公司。

這一次，格力地產下定了“去地產”的決心。

“轉型之路”

實際上，早在2015年，格力地產就曾下過這樣的決心，并持續尋求轉型。但7年來，其轉型之路并不平坦。

截至今年上半年，格力地產的房地產業務收入仍是公司的主要營收來源，占比為78.18%。自2020年以來，房地產收入的占比一直高居不下，始終維持在80%以上，2021年還達到了89.46%，險些突破90%。

2015年，格力地產就明確提出“去地產化”的策略，還曾在當年成立了?？厣瘫９竞秃？匦≠J公司，意圖擴展互聯網金融業務。

目前，這兩家公司仍在格力地產的投資列表中，企查查顯示，格力地產持有?？厣瘫９?span lang="EN-US" style="">100%股權，持有?？匦≠J公司40%股權，為兩家公司的第一大股東。

不過，格力地產并沒有在業績報告中披露金融業務具體的收入，這項業務的收入仍被歸于其他業務收入中。

此外，在重組預案及財報中反復提及的大健康領域方面，格力地產也早在2020年就出手布局。2020年5月，格力地產收購了科華生物18.64%的股份，收購價為17.26億元，這筆投資計入長期股權投資并按權益法核算。

但目前，科華生物正身陷“百億仲裁案”中。2021年7月13日晚間，格力地產發布關于參股公司涉及仲裁的公告。公告顯示，格力地產于2021年7月13日收到科華生物轉來的文件，申請人彭年才、李明、苗保剛、西安昱景同益企業管理合伙企業(有限合伙)就其與科華生物于2018年6月8日簽訂的《投資協議書》所引起的爭議提起了仲裁。彼時的仲裁申請金額為105.04億元及違約金、仲裁費用、律師費等。

目前，這一仲裁案還處在收尾階段，同時，科華生物已收到深交所的退市警告，由此可見，格力地產在大健康領域的主要成分公司也存在風險。

反觀即將收購的珠海免稅，也在近兩年的宏觀因素影響下出現了業績下滑的情況。根據未經審計的財務報表，2020年、2021年、2022年1-9月，珠海免稅兩年一期的營業收入分別為12.70億元、19.06億元、12.64億元，相較于2019年同期分別下降52.26%、28.35%、35.51%。

兩年一期的凈利潤分別為1.50億元、6.12億元、2.16億元，相較于2019年同期分別下降79.25%、15.35%、63.82%，業績波動明顯。

不過，德邦證券最新點評稱，珠海免稅深耕珠?？诎睹舛惖?span lang="EN-US" style="">40余年，2019年營收、歸母凈利潤分別為27億元、6.8億元，25.6%的歸母凈利率主要系高毛利率香煙占比高，同時物業租金有一定優勢。珠海免稅主要收入來源為拱北口岸關外免稅店，2019年實現營業收入約20.05億元，占比75%，未來隨客流恢復，珠海免稅業績有望迅速復蘇。