建發股份擬入主紅星美凱龍，車建興等來了“白衣騎士”

1月9日，建發股份股價開盤即跳水跌停，隨后股價雖脫離跌停線，但始終跌超9%。截止收盤，股價報13.5元/股，下跌9.58%。

建發股份的暴跌或與家居龍頭企業紅星美凱龍易主一事有關。

前一日晚間，建發股份發布關于籌劃重大資產重組的提示性公告。公告顯示，建發股份正在籌劃通過現金方式協議收購紅星美凱龍不超過30%的股份。本次交易若順利完成，建發股份將成為紅星美凱龍控股股東。

收購一家行業龍頭公司，從表面上看本是好事，更何況是本就極具知名度的美凱龍。但近年來，紅星美凱龍在房地產市場低迷、線下門店經濟發展緩慢等壓力的作用下，已經欠下了巨額的債務，還出現了“子強母弱”的狀況。

有望拯救美凱龍的建發股份是誰？“內行”美凱龍都沒有講好的家居故事，作為“外行”的新東家能否扮演好“白衣騎士”的角色？

美凱龍“缺錢”已久

對于家居業內人士來說，紅星美凱龍的易主并不意外。一位長期關注家居行業的人士在采訪中表示：“紅星早就缺錢了，易主是遲早的事?！?span lang="EN-US" style="">

長久以來，紅星美凱龍一直扮演著“包租婆”的角色，一方面拿地，建設家居、建材商場，吸納各大家居品牌經銷商入駐，另一方面投資或與周邊的房地產項目合作。

依靠租金以及快速發展的房地產市場，美凱龍曾擁有著穩定的收入和毛利率。2020年，美凱龍商場收入達103億元，占公司總收入的72%。其中，僅美凱龍自營商場就貢獻了65%的投入和70%的毛利率。

即便是在疫情期間，美凱龍的毛利率仍居高不下。2022年前三季，紅星美凱龍總營收104.8億元，同比下降7.67%，但自營業務仍占到總營收的近六成，為64.19億元，同比增長2.8%，毛利率達74.4%。

此外，美凱龍還利用“業務之便”，投資大量上游品牌并推動其上市。據不完全統計，已有9家“紅星系”企業成功登陸資本市場，包括歐派家居、麒盛科技、億田智能、奧普家居、慕思股份、中旗新材等家裝產業鏈企業。此外，還有詩尼曼、書香門地、皇派家居等已遞交IPO申請。

這種合作模式的好處顯而易見，被美凱龍看中的品牌往往能夠拿到賣場內較好的位置，品牌知名度提高的同時，銷量也隨之增長，而投資者美凱龍則同時獲得了客流量和投資收益。

不過，這些優勢也為美凱龍如今的局面埋下禍根。

疫情之下，過度依靠“收租”賺錢的美凱龍接連遭遇家具市場需求弱、商場拓展有所放緩、租金水平下降、商戶退租等問題。就在不久前的2022年12月23日，武漢紅星美凱龍還曾曝出“罷工”事件，雖然在27日得到妥善解決，相關賣場也已恢復正常營業，但類似事件仍有再次發生的風險。

最大的資金來源出問題，美凱龍自然面臨債務壓力。截止2022年第三季度，美凱龍負債合計759.8億元，資產總計為1336億元。但其貨幣資金僅有57.38億元，交易性金融資產10.02億元，合計為67.40億元，而短期借款和一年內到期的非流動負債合計高達96.17億元，長期借款更是達到了222.24億元，應付債券17.56億元，長短期債務合計為335.97億元。

美凱龍也曾通過定增、發行債券、出售旗下資產等方式，以維持現金流，但面對巨大的負債壓力，這些籌款可謂杯水車薪。

早在2020年10月，美凱龍首次增發擬募資36.78億元，其中11億用于還債，剩下25億用于項目建設；同年11月26日，紅星控股發行“20紅星05”債券，規模合計25億元，期限3年。

2021年3月，紅星美凱龍將旗下紅星地產打包出售給遠洋資本，出售價格約為200億元；6月初，紅星系將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本；7月，紅星美凱龍把紅星企發70%的股權以40億元的價格賤賣給了遠洋集團；10月，美凱龍80%股權又以近7億元的價格被轉讓給了旭輝。

美凱龍的母公司紅星控股也同樣不好過。2022年中期財務報告顯示，合并報表層面，紅星控股的貨幣資金為87.56億元，而短期借款、1年內到期的非流動負債加起來超過252億元。另據美凱龍控股發布在上海清算所的債券發行人財報數據，到今年上半年集團一年內到期的流動負債高達662.25億。

近年來，紅星控股也幾次減持紅星美凱龍，早有離場之意。2021年12月22日，紅星控股曾減持1.58%的股份，合計套現約5.92億元，而后紅星又于2022年12月25日再次減持，套現約7億元。

背靠國資的“新金主”

公開資料顯示，建發股份為廈門建發集團有限公司（以下簡稱“建發集團”）控股子公司，后者為廈門市人民政府國有資產監督管理委員會全資控股企業。

建發集團成立于1980年，為福建省大型實業投資企業集團，主要業務主要業務涵蓋供應鏈運營、城市建設與運營、旅游會展、醫療健康、新興產業投資等多個領域。截至目前，集團資產總額超過6500億元，年營業收入超過7000億元。

目前，建發集團已擁有2家A股上市公司,分別為建發股份和建發合誠，兩家公司總市值分別為406億和21.86億；擁有3家H股上市公司，為建發國際、建發物業以及森信紙業。

此外，其還參股了君龍人壽保險、廈門航空、建發醫療等企業，持股比例分別為50%、34%和95%。

而此次將收購美凱龍的上市公司——建發股份，為建發集團旗下最大的公司。1998年6月，其由建發集團發起設立并在上交所掛牌上市。該公司以供應鏈運營和房地產開發為雙主業。截止今年上半年，公司供應鏈運營收入占比92.85%，房地產業收入占比7.15%。

2022年三季報顯示，建發股份實現營業收入5646億元，同比增長19.83%；凈利潤為35.76億元，同比增長5.67%。公司資產總額7754億，負債總額6119億元。

從建發股份的資產情況來看，其擁有一定的短期償債能力，截止第三季度，公司貨幣資金為923.26億元，交易性金融資產為3.848億元，短期借款為248.2億元，一年內到期的非流動負債為179.2億元，短期債務小于貨幣資金數額。

就在不久前的12月27日，建發股份連發兩項募資公告，分別擬公開發行的公司債券和可續期公司債券，規模分別為不超過人民幣50億元（含50億元）以及不超過人民幣150億元（含150億元）。募集的資金用途均為補充流動資金、償還有息債務及適用的法律、法規允許的其他用途。

但出手收購紅星美凱龍一事一經發布，建發集團旗下建發股份開盤跌停，市場反饋較為消極。

針對股價下跌，建發股份回應表示，目前收購事項屬于籌劃階段，董事會還未審議通過，具體條款和交易具體情況還沒定。

而對于市場關心的美凱龍高額負債問題。相關人士表示，公司收購30%的股權，不可能接過其所有債務。

“地產黑馬”緣何解救美凱龍？

與美凱龍相比，建發股份的業績則穩定得多。除了上述提及的業績及資產狀況，建發股份2022年操盤金額剛剛擠進房企前十名，被稱為“地產黑馬”。

克而瑞數據顯示，建發房產2018年銷售額僅544.8億元，在全國百強房企銷售榜單中僅排在第54位。而在2021年，建發房產操盤金額1656.1億元，排名快速上升到第18位。

2022年，建發房產操盤金額達到了1673.1億元，排名進一步上升至第10位，排在融創中國、中國金茂、新城控股等房企之前。

此外，據建發股份2022年三季報，截至2022年9月30日，建發股份供應鏈運營業務分部總資產為1834億元，房地產業務分部總資產達5919億元，是供應鏈業務資產規模的三倍多。

近期，建發股份還積極拿地，可謂是利用長期以來的供應鏈業務積累，大力發展房地產業務。2022年僅在上海一個城市即先后出手4次拿地，花超100億元，項目遍布寶山、金山、閔行三個區域。

據建發股份披露，公司2021年以多元化方式獲取土地114宗，全口徑拿地金額達1576億元。另據克而瑞數據，2022年房企新增貨值TOP100排行榜中，建發房產新增土地貨值達908.5億元，居第10位。

而紅星美凱龍坐擁大量地產資源，自然成為了建發股份的投資標的。截至2022年12月31日，美凱龍經營了94家自營商場，284家委管商場，通過戰略合作經營8家家居商場。此外，該公司以特許經營方式授權57家特許經營家居建材項目，共包括476家家居建材店、產業街。

建發股份近期還正大力拓展消費品業務，并成立了消費品事業部。建發股份在2021年年報中表示，要在已有的汽車、酒類、輕紡產品及乳制品的基礎上，拓展更多消費品品類。而紅星美凱龍在家居、建材方面仍有較大優勢，建發股份的這一發展方向也與之存在高度契合。

業內人士表示，通過此次交易，建發股份將涉足萬億家居消費市場，通過拓展家居、建材等消費品品類，進一步夯實供應鏈業務版圖優勢。

然而，紅星美凱龍的困境仍然擺在眼前。歷經“磨難”的家居龍頭深耕多年，是為建材家居業的“內行”，“內行”都沒有講好的家居故事，作為“外行”的建發股份真的能夠講好嗎？

分析人士稱，目前，美凱龍面臨的最大問題，仍是其根深蒂固的線下經營模式，此前，其也曾探索互聯網模式，但收效甚微。建發股份的入主，或將為美凱龍提供較為豐厚的資金，雙方合作能否解決模式上的弊端，還需等待時間的驗證……